고래서점 [틈새 부동산은 있다 (부동산 2004)

아파트, 오피스텔, 주상복합, 재개발, 재건축, 토지, 경매 등 각 분야 전문가 30여 명의 분야별 변화 정책과 투자 지침을 담아 암중모색기에 놓인 2004년 부동산 시장을 예측하고 적절한 투자 지침을 제시하는 책이다. 각 전문가들은 새로 시행되거나 보완되는 각종 부동산 관련 법령과 공급 규칙은 물론 수익에 직접적인 영향을 미치는 세금 관련 내용도 자세하게 소개하고 있다.

특히 10.29대책 이후 돈이 몰릴 부동산과 토지공개념 도입이 주택 시장에 미치는 영향, 행정수도 이전으로 오를 부동산 등 정부의 부동산 투기 억제 정책 속에서도 수익을 올릴 수 있는 틈새 부동산 투자 전략을 제시함으로써 투자자들이 2004년 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 읽을 수 있도록 도와준다.

부동산, 팔아야 하는가 보유해야 하는가?
10.29종합안정대책 이후 투자자들 갈 길 못 찾고 방황…

"주택경기 순환상 이미 하강국면에 들어선 것으로 판단"
“2004년 말까지 하락세 지속, 적어도 2005년 이후에 가격상승세가 나타날 듯”
“하락기에 접어들었으나 완만한 조정이 계속될 것”…
정부가 발표한 10.29종합안정대책의 여파로 부동산 시장이 들썩이고 있다. 2002년 초부터 수차례에 걸쳐 발표한 부동산 안정 대책으로도 투기매매가 난무한 부동산 시장을 잡지 못해 내린 특단의 대책이 결실을 맺은 것이다. 강남권 아파트 분양시장에서는 사상 유래 없는 미분양 사태가 발생하는가 하면, 끝도 없이 떨어지는 집값 때문에 투자자들이 갈 길을 못 찾고 방황하고 있다. 또한 국내 경제 회복에 대한 불투명한 전망과 행정수도 이전 문제, 토지공개념 도입 등 각종 변수들이 줄줄이 늘어서 있어 시장은 그야말로 암흑과 혼돈의 안개국면에 처해 있다.
과연 현 시점에서 부동산을 팔아야 하는가, 보유해야 하는가? 또한 어떤 부동산에 투자해야 수익을 올릴 수 있을까?

암중모색기에 놓인 2004년 부동산 투자의 나침반!

부동산 각 분야 전문가들은 2004년 부동산 시장이 ‘약보합세’가 될 것이라고 입을 모은다. 그러나 부동산 심리와 구매력은 향후 예상되는 미래 소득에 기초하기 때문에 실물경기의 동향과 전망, 정책에 따라 시장의 흐름은 시시각각으로 변화할 것으로 보인다.
이러한 상황에서『2004 부동산: 틈새 부동산은 있다』는 암중모색기에 놓인 2004년 시장을 예측하고 적절한 투자 지침을 제시함으로써 부동산 투자 항로의 방향타 역할을 할 것으로 보인다. 일반적인 전망서와 달리 ‘각 분야별 틈새 부동산 특수 공략’이라는 차별화된 컨셉트로 접근하여 분야별 시장의 흐름과 정책, 그에 따른 투자 지침을 구체적으로 제시하고 있다.
부동산 시장이 아무리 앞이 보이지 않는 혼돈국면이라고 할지라도 돈 되는 틈새 부동산은 분명히 있다. 단, 정부의 부동산 안정 대책이 2004년에도 계속해서 쏟아질 것으로 예측되기 때문에 시장의 흐름과 법규, 정책을 파악하고 그에 따른 전략을 제대로 세워야 투자에 성공할 수 있다. 특히 웬만한 공급 규칙은 물론 세금 관련 내용도 바뀌고 복잡해지기 때문에 달라지는 정책과 세부 내용을 꼼꼼히 챙겨야 한다.
이 책은 갈 길을 찾지 못하는 투자자들에게 틈새 부동산을 짚어 주고 오르는 부동산을 찾을 수 있도록 도와주는 나침반 역할을 톡톡히 할 것이다.

30여 명의 부동산 전문가들이 제시하는 틈새시장 전략!

『2004 부동산: 틈새 부동산은 있다』는 아파트, 오피스텔, 주상복합, 재개발, 재건축, 토지, 경매 등 각 분야 전문가 30여 명의 분야별 변화 정책과 투자 지침을 담고 있다. 또한 새로 시행되거나 보완되는 각종 부동산 관련 법령과 공급 규칙은 물론 수익에 직접적인 영향을 미치는 세금 관련 내용도 자세하게 소개하고 있다.
특히 10.29대책 이후 돈이 몰릴 부동산과 토지공개념 도입이 주택 시장에 미치는 영향, 행정수도 이전으로 오를 부동산 등 정부의 부동산 투기 억제 정책 속에서도 수익을 올릴 수 있는 틈새 부동산 투자 전략을 제시함으로써 투자자들이 2004년 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 읽을 수 있도록 도와준다.

♧ 본문 소개

2004년에는 실물경기가 회복되면서 실수요자들의 구매력과 구매 심리를 호전시킬 것으로 기대된다. 10.29 대책으로 부동산 경기가 급격히 냉각되고 있는 상황에서 경기 회복은 부동산 경기에 긍정적인 요인으로 작용할 것이다. 다만 상반기까지는 실물경기 장기 침체의 후유증이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
과거 실물경기와 부동산 경기의 사이클을 비교해 보면, 부동산 경기는 실물경기에 대략 3, 4분기 정도 후행하는 것으로 나타난다. 부동산 경기 호황은 한결같이 실물경기 호황을 배경으로 하고 있음을 알 수 있다. 따라서 하반기 이후에는 실물경기 호전에 따른 긍정적인 영향이 파급될 것으로 예상된다.
29-30

정부의 부동산가격 안정 대책은 2004년에도 지속될 것으로 예측된다. 먼저, 거시경제 여건은 2003년보다 다소 나아질 것으로 보인다. 대부분의 연구기관에서는 금리가 2004년에는 1% 정도 상승할 것으로 예상하고 있다. 한국은행에서는 국내 경기가 2003년 3/4분기에 ‘바닥을 쳤다’는 조심스런 분석을 내놓고 있다. 또 선진국의 경기 호조와 중국의 경기 활황에 힘입어 수출이 큰 폭으로 증가하고 있다.
이에 비해 소비나 설비투자 부진은 지속되고 있어 국내 경기의 회복 속도는 빠르지 않을 것으로 보인다. 그러나 경기 회복이 예상되면서 이미 금리가 소폭이나마 상승세로 돌아서고 있다. 또 향후 부동산 가격 상승이 다시 시작되면 한국은행은 저금리와 유동성 과잉 문제로 부동산 가격이 상승했다는 비판을 의식해 콜금리를 상향시킬 가능성이 크다.
p.32-33

현재로선 지난 3년간의 상승랠리가 종료되고 대세 하락기로 접어들었는지 여부를 속단하기는 아직 이르다. 저금리 기조가 지속되고 있고 과잉 유동성이 주식 등 대체 시장으로 물꼬가 터지지 않은 상황인 데다 미국 등 선진국의 주택 시장이 아직은 건재를 과시하고 있기 때문이다. 즉, 주식 등 금융 시장뿐만 아니라 주택 시장도 지난 4~5년간 세계 동조화 현상이 지배했던 현실을 감안하면, 뉴욕 집값이 떨어지지 않는 한 우리나라 집값만 먼저 급락하는 ‘동조화 일탈’ 현상은 기대하기 어렵다.
실물경제를 책임지고 있는 정부 입장에서도 부동산의 단기 폭락보다는 장기적인 안정을 원하기 때문에 경기 연착륙을 위해 금융, 세제 부담을 통해 점진적으로 집값에 충격을 주는 단계별 대책을 시행하고 있다는 점을 주목하자.
만약 부동산 경기 변동에 대한 정확한 예측이 곤란하다면 정부의 규제 정책을 피해 가는, 즉 ‘소낙비는 피하고 보는’ 식의 보수적인 투자 전략이 안전할 것이다.
p.58-59

우리 경제는 당분간 저금리, 저성장이 예상되며, 부동산 가격 조정기에 진입하거나 부동산 거품 붕괴(자산가치 급락)에 대한 우려감이 커지고 있는 게 사실이다. 때문에 유망 상품을 선정할 때에도 세밀한 투자 기준이 필요한 시점이다.
첫째, 수익성과 환금성을 중시한 투자가 절대적으로 유리하다.
저성장하에서는 소득 증가 및 실질구매력 증가에 따른 자산가치 상승은 힘들다. 때문에 자본이득(시세차익)만을 노린 투자는 곤란하다. 즉, 매월 고정 수익을 얻을 수 있는 투자가 유리하며, 유사시 현금화가 가능한 ‘작고 가벼운 상품’이 유망하다고 하겠다.
둘째, 단기 수익 목표보다는 중장기적 투자 관점에서 접근해야 한다.
정부 정책이 규제 국면으로 전환하고 대통령이 직접 나설 정도로 초고강도 추가 대책이 예상되는 만큼 집값이 계속 오르기는 힘들어 보인다. 단기간 내 시세차익을 노리기보다는 향후 5~10년 후의 미래 가치를 바라보는 장기적 관점에서 수익성과 경쟁력 있는 상품을 선별 투자하는 세밀한 투자 전략이 필요하다.
셋째, 기대 수익률을 낮춘 눈높이 투자가 안전하다.
3%대의 저금리로 이자수입이 적기 때문에 부동산이든 주식투자든 대체 투자를 통한 기대 수익률도 낮출 필요가 있다. 아파트나 오피스텔을 임대할 때에는 수익률이 연 8~10% 이상만 되어도 고수익이 되기 때문이다.
넷째, 금리 인상에 대비하는 지혜가 필요하다.
장기적으로 보면 현재의 금리가 가장 낮은 수준일 수도 있다. 미국 등 세계경제가 회복세를 보이고 있기 때문에 경제성장률과 물가상승률이 높아지면 금리도 오를 가능성이 높다. 벌써 미국의 국공채와 모기지채권 금리가 지난 6월 이후 단기 급등하고 있다. 내년 이후에는 우리나라 금리도 오를 가능성이 크다. 금리가 오르면 주택 수요가 줄어들고, 금융 부담을 감당하지 못한 급매물과 차익매물이 늘어날 것이다.
p.64-65

주택 정책 측면에서는 세금 등에 의한 규제를 지속하는 것만으로는 주택 시장과 재건축 시장을 안정시키기는 어려울 것이며, 지역적으로 불균형을 이루고 있는 주택(특히 아파트) 수급을 위한 대안들이 하루빨리 실현되어야만 2004년 말 이후의 주택 시장이 안정될 것이다.
결론적으로 2004년도 재건축 시장을 전망하면, 법규·제도적으로는 하반기부터 안정세를 찾을 것이며, 주택 가격 측면에서는 전반적인 안정세를 유지하되 근본적인 정책 대안들의 실현이 늦어진다면 2004년 말부터 또다시 가격 상승 현상이 재건축 시장뿐 아니라 수도권 전체 주택 시장에서도 나타날 수 있다.
119-120

♧ 저자 소개

대표저자 신임호
매일경제신문 부동산부장. 동국대 회계학과 졸업. 동국대 경영학석사(부동산 전공). 1986년 매일경제신문에 입사하여, 1990년 1월부터 건설/부동산 분야 취재. 생산성본부, 동국대 강사. 서울시 재건축아파트 시정자문위원. 저서로는 『증권기사 보는 법』, 『부동산 바닥이 보인다』, 『부동산 2003: 차별화된 부동산을 찾아라』등이 있다.

그 외 집필진(가나다 순)
강은현(법무법인 산하 부동산실장)
고종완(㈜RE멤버스 대표)
곽기석(한국감정원 도서정비사업단 단장)
김선덕(건설산업전략연구소 소장)
김성식(LG경제연구원 경영컨설팅센터 팀장)
김종수(재개발재건축정보 미리주닷컴 부장)
김진수(바른재건축실천전국연합 회장)
김현아(한국건설산업연구원 정책동향연구부 부연구위원)
백 준((주)조인스랜드컨설팅 대표)
송영민((주)리얼티소프트 대표)
원창희(㈜인터원컨설팅그룹 대표)
유영상(상가114 투자전략연구소 소장)
윤영선(한국건설산업연구원 선임연구위원)
윤재호(메트로컨설팅㈜ 대표)
이광훈(드림사이트코리아㈜ 대표)
이학순(㈜렛츠고펜션월드 대표)
이해욱(우송대학교 건축·토목환경공학부 교수)
장성수(주택산업연구원 선임연구위원)
정광영(한국부동산경제연구소 소장)
정종철(반도컨설팅 대표)
정훈록((주)오너스코리아 대표)
진명기(진명기토지연구소 소장)
한광호(세중코리아 실장)
황용천(㈜해밀컨설팅그룹 대표)

1장 거시경제
국내경제 회복세 전망, 2004년 하반기를 주목하라
김성식(LG경제연구원 경영컨설팅센터 팀장)

부동산 가격 소폭 하락세, 신중한 투자 전략을 세워라
김선덕(건설산업전략연구소 소장)

3, 4월이 고비, 개발 예정지역에 주목하라
김현아(한국건설산업연구원 정책동향연구부 부연구위원)

2장 주택과 아파트 시장
아파트 폭등세 마감, 내집마련 최고의 기회를 잡아라
고종완((주)RE멤버스 대표)

부동자금과 정부규제의 한판승부, 부동산 시장 혼란에 대비하라
장성수(주택산업연구원 선임연구위원)

부동산 시장 호재와 악재 공존, 강북지역에 주목하라
정광영(한국부동산경제연구소 소장)

3장 재건축 시장
재건축 사업에 대한 편견을 버려라
김진수(바른재건축실천전국연합 회장)

하반기부터 상승 가능성, 여유를 가져라
곽기석(한국감정원 도시정비사업단 단장)

4장 재개발 시장
강북시대 도래, 유망지역 선별 지혜를 길러라
정종철(반도컨설팅 대표)

재개발 유망지, 옥석을 가려 투자하라
백준((주)조인스랜드컨설팅 대표)

뉴타운 후보지역의 재개발 물건에 투자하라
김종수(재개발재건축정보 미리주닷컴 부장)

5장 리모델링 시장
리모델링 시장 청신호, 사업성을 꼼꼼하게 따져라
윤영선(한국건설산업연구원 선임연구위원)

리모델링 성공 사례에 주목하라
이해욱(우송대학교 건축?토목환경공학부 교수)

6장 주산복합과 오피스텔 시장
차별화 장세 속, 옥석을 가려 투자하라
송영민((주)리얼티소프트 대표)

실거주자 중심의 대단위 아파텔 단지를 겨냥하라
황용천((주)해밀컨설팅그룹 대표)

주상복합과 오피스텔, 선별적으로 투자하라
한광호(세중코리아 실장)

7장 상가 시장
제도 변화에 따른 상가 시장의 변화를 읽어라
유영상(상가114 투자전략연구소 소장)

입지 양호, 운영 및 관리 체계적인 상가를 공략하라
원창희((주)인터원컨설팅그룹 대표)

8장 토지 시장
소액투자 전망 밝아, 틈새시장을 노려라
진명기(진명기토지연구소 소장)

9장 경매 시장
경매 대중화 시대, 비인기 틈새시장을 공략하라
강은현(법무법인 산하 부동산실장)

알짜배기 물건 공급 증가, 최대한 발품을 팔아라
윤재호(메트로컨설팅(주) 대표)

10장 전원주택과 펜션 시장
대규모 단지형 전원주택에 주목하라
이광훈(드림사이트코리아(주) 대표)

펜션 시장, 확실한 테마를 정하고 뛰어들어라
이학순((주)렛츠고펜션월드 대표)

각종 호재로 전망 밝아, 중장기적 안목으로 꼼꼼하게 따져라
정훈록((주)오너스코리아 대표)

작가소개